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新手投资美国房产不出国门

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发表于 2016-9-21 07:29:39 | 显示全部楼层 |阅读模式

不论是为了教育还是个人投资,国人购置美国房产的风潮愈演愈烈。买房前除了要了解房市概况之外,还要知道在美国如何买房!

出于子女留学、全家移民或是房产投资等诸多考虑,越来越多的中国人在美国购买房产。首次购买美国房产,自然有许多地方不是很了解,今天为您解读美国购房流程,让您美国买房变得很easy。

一、美国购房必须本人到场参与吗?

现在大约有一半的银行接受这种网上签字的方法,只要有Email的地方,都可以签字,无论你在世界的哪一个地方,都可以完成在美国买房的过程,理论上不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中,买主如果能亲自选择是最好的。


如果买家不到现场,也可以通过以下方式买房

1.买房人委托当地朋友看房,选定房子;选定房屋后,后续的其他的过程可以委托给经纪公司完成;

2.买家委托经纪公司,由委托公司执行购房全过程。所有与购房相关的文件由经纪人协助,通过网上签字的方式或用快递的方式邮寄到中国由买家签字。


二、购房前准备

现金客户购房前需要准备的资料:

1、购房人有效的护照和签证;

2、购房人需要开设美国银行账户(国内开美国账户需要有美国签证,香港开美国账户不需要美国签证。当然您也可以直接办理美国签证,去美国开户);

3、准备好购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明)。


贷款客户购房前需要准备的资料:

1、购房人有效的护照和签证;

2、工作证明、工作收入 (单位或街道开具证明,交由公证公司翻译);

3、自付款部份的资金证明(中英文版的银行存款证明);

4、购房人需要开设美国银行账户(国内开美国账户需要有美国签证,香港开美国账户不需要美国签证。当然您也可以直接办理美国签证,去美国开户)。


三、外国人买美国房产流程和手续

在美国现金购房会比较快,手续快至14天-30就完成。

在美国买房子都是一步步按照法律程序的来的,而且当中的定金以及购房的金额都是付给第三方监管帐户存管的ESCROW,所以不用担心被骗的问题。另外,在美国买家是不用付经纪人佣金的,所有经纪费用由卖家来承担。

购房步骤如下:

Step 1 确定购房目的

决定去美国买房,首先要确定这套房子是用来自住还是投资?如果是自住,需要慎重考察房产的现有状况,包括所处社区、周围环境、配套设施等问题;如果是投资,更多考虑的是未来升值。尽量选择一个性价比高、投资成本小、未来发展前景良好并且便于出租的房产。

Step 2 选择房产经纪人

在美国,买方和卖方经纪人的佣金都是由卖方支付的,所以对于不了解当地情况的买家来说,选择一个合法注册的房产经纪人,通过专业的经纪人进行交易更为放心一些。由于美国的房源系统是共通的,经纪人可以在系统中查看所有房源信息,再加上美国对于房产经纪人有严格的法律约束,很少会出现欺诈的现象。所以买家只需要找到一个交流无障碍、合眼缘的经纪人即可。

Step 3 锁定购买区域

美国城市化水平较高,买房并不是离市中心越近越好,而是要看房产所在的社区情况。同一片区域也会有不同的社区,可能只有一条街的间隔,房价却相差几十万美元的情况。在购房前,不妨要求房产经纪人为你介绍社区的相关数据,如果有条件的话去社区走一走,能够更加直观地了解。

Step 4 拿到贷款预批信

中国人在美国买房可以申请贷款,但是申请难度相对较高。如果想要贷款买房子,买家需要先拿到银行给出的贷款预批信(pre-approval letter),确定自己能够贷到的金额之后,再去挑选房子。因为从申请到拿到预批信需要一两个月的时间。目前,大多数在美国买房的中国客户都是选择现金全款支付房款,这也是他们在当地购房的优势,因为卖家会比较青睐将房子卖给可以一次性付清全款的客户。

Step 5 签署购房合同

经过一段时间的选房、看房之后,当你遇到心仪的房子,填写买房出价合同书,付定金支票(一般订金约為出价金额的3-5%), 在合同书上签字,则购房合同成立,双方进入具体操作程序。定金须存入双方选定的公证公司,这家公司是帮助双方履行合同、清理价款完成交易的中立公司,不代表任何一方。

Step 6 房屋检查

房屋的维修成本是持有美国房产的重要开支之一。如果购买二手房,在签订购房合同之后,一定要请专业的房屋检查机构进行全面检查,并且出具房屋检测报告。如果发现问题可以与卖家协商解决,要求卖家负责维修,或者降低房款等。如果发现特别严重的房屋问题,买家也可以选择取消房屋交易,定金退还买方。

Step 7 产权过户调查

在签署购房合同大约两周后,美国专业的产权过户机构会进行过户调查,主要调查卖方的产权是否清晰,产权公司对房屋产权进行核实,对产权是否有睱疵是否影响产权的完整性提出意见。如果不影响过户,则会通知双方进行下一步操作确认没有问题之后会出具产权过户文件。因为有专业机构把关,在美国一般不会出现一房两卖、产权不清晰等情况。产权公司对房屋产权进行核实,对产权是否有睱疵是否影响产权的完整性提出意见。如果不影响过户,则会通知双方进行下一步操作。

Step 8 申请贷款

买方向贷款机构提出贷款申请后,第三方评估机构会对房屋进行估价,如果估价低于房屋成交价格,买家可以与卖家协商降低房价或者直接取消合同。如果买家临时申请不到贷款,也可以要求取消合同。取消合同是否需要支付违约金,主要看买卖双方签订购房合同时的具体规定。

Step 9 购买房屋保险

即使经过产权核实未发现睱疵,买方也会在closing之前购买产权保险,以便将来出现产权问题时获得赔偿。在美国购买房产的同时,一般都会购买房屋保险。如果是贷款买房,贷款机构会要求买方在过户之前购买房屋保险。除了基本的保险项目,在自然灾害频发的地区,还需要投保一份自然灾害险,例如美国南部地区要加保飓风险,加州要加保地震险等。

Step 10 产权过户

按照合同约定的时间双方前往产权公司办理closing(交付标的),买方付款(支付至公证托管公司帐户),售方签署产权文件,交收房屋钥匙和其他文件资料。Closing完成之后,产权公司清算各方的款项,并将产权文件报送当地政府,由政府备案后并盖印章,约3-6个月内,收到一张原始的房产证,原件由产权公司领回后邮寄给买方,交易完整结束。地方政府的网站半年左右会更新一次,购房者登录当地购房网站输入姓名就可查询到自己名下的房产。

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